馬公村
（深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司,廣東 深圳 518034）
摘要：農村土地評估主要是評估農村土地承包經營權益價值，評估價值的準確、客觀性和廣大農民的認同度關系到農村土地流轉的速度，影響到種植專業大戶、家庭農場、農民合作社融資和發展壯大。本文通過對農村果園用地承包經營權益價值評估過程，探討農村土地承包經營權益價值評估的有效方法、存在問題及解決途徑。
關鍵詞：承包經營；權益價值；農村；果園；收益法
Analysis And Study On The Rural Land Contracted Management Rights In Orchard Value Assessment
MA Gong–cun
(Shenzhen Touchstone Evaluation and Consultany Co.,Ltd.,Shenzhen 518034,
Abstract: Agricultural land evaluation is the evaluation of agricultural land contractual management rights value, to assess the value of the accuracy, objectivity and farmers' identity in relation to the rural land circulation velocity, Effect of planting professional large family, the family farm, farmer cooperatives financing and development. Based on the rural land contracted management rights in orchard value evaluation process, to explore the effective method of land contract and management rights value assessment and the problems and Solutions.
Key words: contract management; the value of equity; countryside; orchard; income approach
農村土地的承包經營權是一種使用權，完整的權能應該包括轉讓、出租、抵押、入股、收益等權利。多年以來，我國農村土地承包經營權只包括使用權、收益權和部分的處分權等，而禁止農戶買賣和抵押，土地承包權并沒有被賦予完整的權能，不能體現農村土地承包經營權的價值。2013年中央一號文件明確提出鼓勵和支持承包土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社等流轉，這是實現農業規模化和集約化生產，發展現代農業、實現農產品區域化和標準化生產、促進農業增效農民增收的有效途徑。這些專業大戶、家庭農場、農民合作社等將被賦予完整的土地承包經營權。
由于出現了大量的種植專業大戶、家庭農場、農民合作社，利用農村圖地承包經營權進行的抵押融資、作價入股、出租、出讓流轉等經濟行為將日漸頻繁，對農村土地承包經營權益價值評估的需求將越來越多，為農村土地承包經營權益價值評估提供了市場。而目前農村土地承包經營權益價值的評估還處于起步階段，盡快綜合利用法律、經濟、農業科技、市場等多方面的相關知識，通過調查研究，創新的開展農村土地承包經營權益價值評估工作，不斷完善農村土地承包經營權益價值評估理論，努力提高農村土地承包經營權益價值評估業務水平和服務質量，是我們評估行業支持“三農”、服務“三農”迫切需要。本文結合一宗果園承包經營權益價值的評估，對農村土地承包經營權益價值評估存在的問題進行了探討：
一、評估果園項目業務背景和果園現狀
1、評估業務背景
××市充分利用國家鼓勵土地流轉的政策,結合本市郊區的區位優勢，提出加快土地流轉，實現規模集約經營；充分利用山區自然風光、自然資源，大力發展休閑觀光農業等都市農業。該市××村民抓住商機，于
2、評估果園現狀
根據委托方提供資料（1）《果園承包合同》（2）《××土地利用總體規劃圖（2006-2020年）局部》；（3）××村委會《關于××果園承包合同允許流轉合同》，果園所有權為××村所有，
評估果園位于××，地形具有平地、坡地、山地三種類型。占地面積
二、評估思路及方法
1、現場勘查思路
影響果園承包經營權益評估價格的因素很多，主要應綜合考慮以下三個方面。
（1）自然因素。影響農業用地生產能力的各種自然因素，常年溫度、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災害性氣候狀況、地形坡度、土壤質地、土層厚度、有機質含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農田基本設施狀況、地塊形狀、種植制度等。
（2）社會經濟因素。影響農業用地收益的社會經濟發展條件、土地制度和交通條件等，包括區域城市化水平、城市規模、農業生產、儲存、銷售模式、人均土地指標（人均耕地、人均農用地）、農民人均收入水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動量、農產品市場供求、農機應用方便度、土地利用規劃限制、交通方便性等。
（3）特殊因素。是指影響農用地生產力和收益所獨有的條件或不利因素，如特殊的氣候條件、土壤條件、環境條件、環境污染狀況等。
因此現場勘查首先要確定果園的地形、土壤種類和農田基礎設施，其次要對評估對象進行核實，以該委托人提供的種植布局圖為抽樣總體，布設一定數量的樣點進行實地調查，核對其境界線是否正確，果樹品種是否屬實。采用典型選樣的方法選擇樣點，對評估的各項因素按規定進行實地調查，如樹齡、行距、株距、樹冠、直徑等。最后要調查了解當地氣候特點和果園的生產經營情況，確定可以直接利用的因素和需要調整的因素，為評估做好資料準備。
2、評估方法思路
果園的形成是一個土壤不斷熟化和培肥，果樹的種植養護的過程，各種種植方式都需要一定的周期，不同利用方式，不同的土壤熟化程度收益差異較大，不適合大規模的頻繁交易。果園承包經營權益的交換價值一般以果園的收益能力為主要構成，其價格的高低也主要由收益能力決定。 因此我們認為利用收益法是評估成熟果園承包經營權益價值最有效的評估方法，對于新開發的果園用成本逼近法進行評估比較合理。
（1）利用收益法評估果園承包經營權益價值
一般果園要達到一定的生產條件必須包括溝渠路、房屋、庫棚等地上建筑物、構筑物等，他們連同土地共同構成了不動產種植，我們在測算果樹承包經營權益價值時通常把果園用地及其地土建筑物、果樹及其他附著物作為一個整體共同測算。
就是說本文我們所說的果園用地承包經營權益價值不但包括土地還包括其他地上建筑物、構筑物和果樹等附著物。本次評估為成熟果園用地，宜選用收益法。
（2）利用成本逼近法評估新開果園承包經營權益價值
成本逼近法評估新開法的果園承包經營權益價值需要先計算土地取得費、開發費、種苗費、養護費，并加算利息、利潤、稅費和土地增值收益等。 但由于其經濟學原理的局限性，投入等量資金不一定能得到等量的收益，也就是說投入多土地價格未必就高，這一點使成本逼近法在確定各項費用時必須注意采用社會平均費用。
成本逼近法的基本公式為地價＝土地取得費十土地開發費十種苗費+養護費+稅費十利息十利潤十土地增值收益 ，本次評估為成熟果園用地，不適宜選用成本逼近法。
三、評估過程
收益法是根據待估果園同一供地圈內果園的平均年總收益，確定待估果園的客觀收益，從中扣除種苗費、農藥化肥、人工、農用地基本配套設施的年平均維修費用、管理費以及有關的稅款、利潤等年總費用，即等于果樹承包經營純收益，根據果樹承包純收益和農業還原率，收益年限代人收益還原法公式測算土地價格的一種方法。
1、果園的每年總收益
果園收入一般有主產和副產之分，主產是指作物的水果等，副產是指修剪掉的枝干和樹下生長的有一定經濟價值的產物，在計算總收益時我們應同時計算在內，而且價格應以近年來社會市場批發價或收購價計算（市場化價格），而不應以市場零售價或國家定購價計算。這樣才能反映出果園的實際總收益。計算收益時應以宗地內現有果樹的產量結合預期收益計算，一般公式為：
果園收入=果品單價×每棵果樹產量×密度×種植面積×（1-損失率）+副產品收入
此幾個因素是交互作用，果品的價格由品種、質量和市場供應量等決定；果品質量又與種植的密度、品種、種植水平及氣候等有關；畝產量又受品種、密度、種植水平制約，不是密度越高產量越高。每個品種都有一個合理的種植密度和科學的種植方式，要現場勘查時要合理區分；同時水果是時令鮮果，從采摘、運輸、儲存到銷售環節損失率較高，不同的水果種類和不同的收獲處理方式損失率差異很大，需要細致調查。
2、果園的每年經常性費用
果園生產方式不同導致果園生產的年經費不同，一般生產年經費包括種苗費、肥料費、水費、人工費、機工費、農藥費、基礎設施及其他設施的維修費和相關稅費等。
（1）種苗費
對于一般種植業來說種苗費是指種子或幼苗等。果樹的的種苗費實際上指購置樹苗進行栽植培育，直至其獲取純收益之前所花費的大量費用；其中不僅包含了種苗的購置費，而且包括了施肥管理等一系列的費用。這些費用必須在以后的收益之中收回，也就是說在果樹自然退化、品種更新、土地使用年限完成以前，這些費用應該折舊完。這時的種苗費應該是指土地重建成本的折舊費。折舊年期可視果樹的經濟生產年限或剩余土地使用年限而定。
（2）肥料費
肥料能迅速提高土壤肥力，提高土地收益，不同果樹由于管理方式不同，所以應根據實際情況分別計算。
（3）排灌費
果園需具有旱澇保收的排灌設施，不同地區繳納的水電費不同，計算時應根據區域的客觀情況而定。
（4）人工費
由于目前果園基本屬于勞動密集型產業，需要雇傭一定的農業工人進行生產，由于地域的差別，果園作業期不同，工人的工作期和費用也不同，應根據當地客觀人均日費用計算。
（5）技術培訓和指導費
果園的專業大戶、家庭農場、農民合作社等為了保障生產，通常需聘用一些專家和技術人員進行技術培訓和指導。
（6）機工費
由于專業大戶、家庭農場、農民合作社等的形成，原來的小型農業機械無法滿足耕地、施肥、播種、撒藥的需求，需要雇傭部分大型機械完成。具體計算時可根據區域和果園具體情況來定，大型農具可采用當時的雇傭價格來計算。
（7）農藥費
使用必要的農藥，以防止果園的病蟲害，是果園發展的必要保證。不同的果園使用的農藥種類和數量不同，計算時應根據具體情況計算。
（8）農田水利設施及其他設施的維護費
果園的農田基本水利設施需進行清淤加固等工作，所以每年的維修費用也就成為經常性費用，其他設施是指的評估果園上在使用時所用的農機設備以及必要的生產材料費用等。
（9）承包費
經營較大規模果園的專業大戶、家庭農場、農民合作社，土地都是通過農地流轉取得，合同中都規定要繳納一定的承包費、管理費。
3、果園的還原利率
農村果園用地的風險主要有在果園進行生產經營的風險和擁有、獲得使用權的投資風險。生產經營的風險就是指能否取得收益、收益大小的風險；由于果園用地流轉形式不同，擁有的權利也不同，進而投資風險也不同，也就是說產權越完整，其投資風險越小，價值越高。一般租賃土地使用權的投資風險比轉包和承包的投資風險大，待估果園為通過轉包獲得使用權，其收益風險主要有三方面：①從空間角度看，果園收益的風險大小主要受區域因素、農田水利基本設施以及不可預見因素等的影響。果園收益的地域差異非常明顯，山地收益明顯低于平地，水利設施差的收益明顯低，待估對象為山地、坡地，收益風險較高，按行業特點確定果園收益此風險補償率為0.75%；②果樹收益具有自然災害風險和市場風險雙重性。我國目前的果園生產正處于由傳統農業向現代農業轉變過程中，自然風險仍然是阻礙果園收益提高的重要因素，如洪澇災害、干旱、凍害和病蟲害等；市場風險是目前影響果園收益的主要風險，如我國幅員遼闊，果樹品種多，生長周期長，當前生產與市場需求無法有效對接，小生產與大市場之間信息不對稱，供需大起大落，風險往往都轉嫁給生產者和消費者，按行業特點確定果園收益此風險補償率為3%；③農產品受季節性明顯、不便儲存、保鮮困難等因素影響，從產地到消費者損失較高，具統計目前葉菜類損失率達30%以上，水果類損失率在15-25%，糧食作物在5%左右，對農業收益影響較大，按行業特點確定果園收益此風險補償率為2%。
根據政府公布目前價格指數CPI確定目前通貨膨脹率為3%；評估基準日時中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率3.25%。
還原報酬率=安全利率+風險報酬率+通貨膨脹率
Y—為果樹報酬率=存款基準利率+三收益風險報酬率+通貨膨脹率
=3.25%+0.75%+3%+2%+3%=12%
4、果園的年凈收益增長率
—為果樹年凈收益增長率，根據《農業生產資料價格與農產品生產價格之間的關系研究》中國改革開放30多年來農產品生產價格指數與農業生產資料價格指數之間線性組合保持長期平穩均衡關系，且農業生產資料價格對農產品生產價格變化反應很靈敏，而農產品生產價格對農業生產資料價格反應滯后，農產品價格上漲可能帶來的收益大多被農業生產資料價格上漲所抵消，結合待估對象所在地情況確定果樹年凈收益增長率為2%。
5、果園收益期限的確定
收益期期限應該在果園流轉合同的剩余期限內，根據果樹（每年收獲一次）的收獲周期確定。如果園流轉合同的剩余期限為16.5年，如果可收獲17次，則收益年限取17，如果可收獲16次，則收益年限取16。
應用收益法計算基本公式為：
V=A÷(Y+g)×[1-[(1-g)/(1+Y)]^n]
V=果樹承包經營權益價值
A=承包經營果樹年凈收益＝承包經營果樹年總收入-年總費用
Y=果樹報酬率
g=果樹凈收益年遞增的比率
n=果樹承包經營年限
通過上述公式可求出果園用地的承包經營權益價值（過程略）
四、結束語
農業生產用地向專業大戶、家庭農場、農民合作社流轉剛剛起步，農業用地承包經營權益價值評估正處于探索起步階段，影響農業用地承包經營權益價值的因素復雜，我們認為收益法是評估農業用地承包經營權益價值適用范圍最廣的方法。另外在此類評估工作中會遇到較大困難，主要體現在1、法律規定農村土地歸農民集體所有,農民承包經營的土地是集體分配的，只有承包合同，許多合同不規范，且四至不清，沒有明確的權屬資料，給農地評估帶來較大風險，阻礙農地評估工作的開展，政府應加快農地的確權工作； 2、長期以來我國農村實行家庭聯產承包制，廣大農民不可能象企業一樣建賬，政府也沒有專門的調查統計體系，缺乏收入、成本的權威客觀資料，隨著農業專業化集約化發展，應盡快建立各類農業生產的權威客觀收入、成本、利潤率體系，既能指導農業生產，又有利農地承包經營權益價值評估，促進農地流轉；3、相對城市房地產評估，農業用地多交通不便，勘查和評估過程復雜，費時費力，成本高，但農業用地承包經營權益價值較低，收費低，評估機構和評估人員積極性不高。評估機構和人員要轉變態度，要有服務三農的意識，充分認識到農業用地承包經營權益價值評估將來的市場潛力。
參考文獻（References）：
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