深圳市同致誠(chéng)房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司 劉 俊
深圳市福田區(qū)華富路1004號(hào)南光大廈4樓東176＃ 518031 yliujun@tom.com/P>
摘要：本文闡述了深圳市國(guó)有企業(yè)進(jìn)行改制中的部分狀況，探討了深圳市國(guó)有企業(yè)的管理者改革過(guò)程，以及涉及到的相關(guān)土地資產(chǎn)的處置問(wèn)題；同時(shí)作為估價(jià)人員在另一方面也分析了改制企業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)方法。
關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè)改制 土地資產(chǎn)處置 確權(quán) 土地資產(chǎn)評(píng)估
一、深圳市國(guó)有企業(yè)改制情況
深圳市近幾年的一系列國(guó)有企業(yè)的改制過(guò)程，也是經(jīng)營(yíng)主體改變的過(guò)程，在此過(guò)程中，不但國(guó)有企業(yè)的體制發(fā)生著巨大的改變，同時(shí)國(guó)有企業(yè)管理體制本身也在不斷的實(shí)現(xiàn)自身的改革變化。
首先，深圳市的國(guó)有企業(yè)改制是在全國(guó)國(guó)有企業(yè)改制的潮流中進(jìn)行的，其前進(jìn)步伐是在全國(guó)國(guó)有企業(yè)改制的大環(huán)境中不斷的進(jìn)展和完善的。
我國(guó)的企業(yè)改制進(jìn)程從上世紀(jì)80年代中期就已開(kāi)始，而成為國(guó)有企業(yè)改革的主題，是90年代以后的事。十幾年的國(guó)有企業(yè)改制已有很大進(jìn)展：國(guó)有企業(yè)數(shù)量下降，但收入、資產(chǎn)收益上升，國(guó)有企業(yè)數(shù)80年代初有約30萬(wàn)戶(hù)，現(xiàn)在只有約18萬(wàn)戶(hù)（2001年），國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)戶(hù)數(shù)已從1998年的6.5萬(wàn)戶(hù)降到2002年的4.3萬(wàn)戶(hù)。在不斷的摸索過(guò)程中，多數(shù)人對(duì)國(guó)有企業(yè)改制有多種的理解：例如改變企業(yè)形態(tài)，改變企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，改變企業(yè)的基本制度等各種形式；不少?lài)?guó)有企業(yè)改制上市，一些大型國(guó)有企業(yè)海外上市；改制和資產(chǎn)優(yōu)化重組結(jié)合推進(jìn)，企業(yè)制度和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)同時(shí)改善；與改制改組結(jié)合的職工分流也不斷的推進(jìn)。
與此同時(shí)深圳市近幾年不斷加快國(guó)有企業(yè)改制的速度，2003年深圳已有14家市屬?lài)?guó)有一級(jí)企業(yè)以經(jīng)營(yíng)者和員工持股為主要形式，進(jìn)行了整體改制，涉及二級(jí)企業(yè)124家。其中改制中的國(guó)有企業(yè)大部分的做法是：企業(yè)轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)、員工轉(zhuǎn)換國(guó)有企業(yè)身份；對(duì)轉(zhuǎn)換身份、解除勞動(dòng)合同關(guān)系的改制企業(yè)員工給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并用改制企業(yè)的國(guó)有凈資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。通過(guò)上述轉(zhuǎn)換和補(bǔ)償，使企業(yè)完全走向市場(chǎng)、員工走向勞動(dòng)力市場(chǎng)。同時(shí)運(yùn)用國(guó)家和深圳市有關(guān)政策和相關(guān)規(guī)定對(duì)員工進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，維護(hù)著員工的個(gè)人利益。
據(jù)向有關(guān)人士了解，繼2003年深圳市14家國(guó)有企業(yè)改制完畢，2004年深圳市約有9家市屬?lài)?guó)有企業(yè)完成整體改制，實(shí)行產(chǎn)權(quán)主體多元化10家，進(jìn)一步減持國(guó)有股7家，其它市屬?lài)?guó)有企業(yè)要突出主業(yè)、實(shí)施主輔分離或轉(zhuǎn)換內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制、創(chuàng)造條件加快改革。共涉及二級(jí)企業(yè)154家，其中整體退出帶走92家，分離輔業(yè)企業(yè)62家。整體改制的9家企業(yè)，主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)者員工整體受讓國(guó)有股權(quán)等方式進(jìn)行改制。計(jì)劃到去年底，市屬?lài)?guó)有企業(yè)家數(shù)將從年初的35家減少到27家左右。
深圳市國(guó)有企業(yè)改制中的例子——大型國(guó)有企業(yè)深圳石化集團(tuán)以10元的價(jià)格將股權(quán)全部賣(mài)給深圳石化集團(tuán)的員工，在2003年深圳石化集團(tuán)正式與深圳投資管理公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。此次簽約大會(huì)上，深圳石化集團(tuán)以10元的價(jià)格，將全部股權(quán)交由深圳石化集團(tuán)的員工整體承接。深圳石化集團(tuán)備受各界關(guān)注的主要原因在于：深圳石化集團(tuán)到2001年6月底，累計(jì)虧損21.6億元，資不抵債15.34億元。但其改制的進(jìn)程和結(jié)果卻是對(duì)改制后的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是較好的開(kāi)始。同時(shí)，萊英達(dá)（集團(tuán)）公司、深華運(yùn)輸實(shí)業(yè)公司、勘察研究院、設(shè)計(jì)裝飾公司4家市屬一級(jí)企業(yè)分別同深圳投資管理公司和建設(shè)控股公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或框架性協(xié)議。
自2002年起，深圳開(kāi)始對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，并確定到2005年完成這項(xiàng)工作，經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的努力，目前，深圳競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域整體改制的國(guó)有企業(yè)達(dá)20余家，涉及總資產(chǎn)超過(guò)200億。重點(diǎn)企業(yè)的國(guó)有資產(chǎn)占市屬?lài)?guó)有資產(chǎn)比例提高到了67.56％，比2002年提高了10％。
按照預(yù)定目標(biāo)，經(jīng)過(guò)三年的國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整，深圳國(guó)有企業(yè)及國(guó)有控股企業(yè)最終將保持在25家左右，國(guó)有企業(yè)員工由2002年的15萬(wàn)人減少到今年底的8萬(wàn)人，最終國(guó)有經(jīng)濟(jì)將主要分布在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施及關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方面。隨后，深圳的國(guó)企改革重點(diǎn)便將轉(zhuǎn)移到轉(zhuǎn)換企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，并通過(guò)資產(chǎn)重組和資本運(yùn)作做大做強(qiáng)一批具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的大型骨干企業(yè)方面。因此，除了僅有的情況特殊的幾個(gè)國(guó)企外，預(yù)計(jì)今年深圳將完成巨邦、園林、奧康德、深華、南油、龍脈、長(zhǎng)城等10戶(hù)企業(yè)的整體改制，并完成國(guó)投、運(yùn)發(fā)、航運(yùn)、高新投等公司的產(chǎn)權(quán)主體多元化改革。
其次，深圳市的市、區(qū)屬改制企業(yè)通過(guò)上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位或相關(guān)控股公司，在國(guó)資委的管理下不斷的加大改制力度的同時(shí)，深圳市國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革也在近三年的身份轉(zhuǎn)變過(guò)程完成其自身的改革。
1987年，深圳成立了全國(guó)第一個(gè)管理國(guó)有資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)——深圳市投資管理公司，首創(chuàng)了獨(dú)立于行政管理體制的三層國(guó)有資產(chǎn)管理體制（國(guó)資辦-資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司-下屬企業(yè)），率先解決了政企不分現(xiàn)象，明確了國(guó)有資產(chǎn)出資人，落實(shí)了國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的權(quán)利和地位，明晰了產(chǎn)權(quán)主體，建立了國(guó)有資產(chǎn)增值保值機(jī)制。十七年來(lái)，深圳國(guó)有企業(yè)總資產(chǎn)增加了18倍，凈資產(chǎn)增加了24倍。三層國(guó)有資產(chǎn)管理體制使國(guó)有企業(yè)與外資和民營(yíng)企業(yè)一起，成為深圳經(jīng)濟(jì)的三大支柱，保證了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、健康、快速。
但是，舊的國(guó)有資產(chǎn)管理體制也給深圳的國(guó)有企業(yè)改革帶來(lái)了較大的限制。原有的三家資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司基本按照行業(yè)劃分，不利于跨行業(yè)的資產(chǎn)充足，多年來(lái)深圳的重大資產(chǎn)重組和調(diào)整難以推進(jìn)；國(guó)有資產(chǎn)從一般性競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域退出力度不夠，明顯落后于內(nèi)地一些地區(qū)；資產(chǎn)重組手段不足、力度不夠、人才缺乏，錯(cuò)過(guò)了資產(chǎn)重組和資本運(yùn)作的有利時(shí)機(jī)；沒(méi)有推動(dòng)國(guó)有企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制根本性轉(zhuǎn)換；監(jiān)管力度不夠等情形。此外，三層國(guó)有資產(chǎn)管理體制層級(jí)過(guò)多，管理成本巨大。
深圳市政府宣布成立“市投資控股公司”，原有的三家國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司撤并，標(biāo)志著深圳兩年來(lái)的國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革基本完成，也標(biāo)志著深圳在十七年前全國(guó)首創(chuàng)的三層國(guó)有資產(chǎn)管理體制功成身退，將對(duì)深圳市國(guó)有企業(yè)改革產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
重要領(lǐng)域中的大型國(guó)有企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)由2004年7月成立的深圳市國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)直接管理，由國(guó)資委承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)出資人的角色，“管資產(chǎn)、管人、管事”。劃歸深圳市國(guó)資委直接管理的國(guó)有企業(yè)包括兩大類(lèi)共24家，一、授權(quán)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，包括鹽田港、水務(wù)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)、地鐵等公用事業(yè)企業(yè)；二、有重要影響的競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)，包括能源集團(tuán)、深振業(yè)等。
其余的18家市屬?lài)?guó)有一級(jí)企業(yè)劃歸新成立的“深圳市投資控股公司”管理，該公司還同時(shí)接管深圳原有的三家資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司——深圳市投資管理公司、深圳市建設(shè)控股公司和深圳市商貿(mào)控股公司本部，承接三家公司的擔(dān)保、債權(quán)和債務(wù)，推進(jìn)下屬企業(yè)改制和重組。深圳市投資控股公司由市國(guó)資委直接監(jiān)管，不搞投資經(jīng)營(yíng)，不經(jīng)營(yíng)本部資產(chǎn)。
二、國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置問(wèn)題淺析
在越來(lái)越多的企業(yè)改制項(xiàng)目，其土地資產(chǎn)的相關(guān)處置方式（及在處置過(guò)程中土地資產(chǎn)的評(píng)估）時(shí)時(shí)刻刻被改制企業(yè)員工、各級(jí)行政主管單位所關(guān)注著。根據(jù)我國(guó)在企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置的有關(guān)法律規(guī)定，企業(yè)改制時(shí)可以采取的處置方式有以下五種：
1、國(guó)有土地出讓
原使用劃撥土地的企業(yè)可通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，向政府交納出讓金后，取得出讓土地使用權(quán)。
2、國(guó)有土地租賃
國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)淖冊(cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
3、作價(jià)出資（入股）
國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)中關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。
4、保留劃撥用地企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)
保留劃撥用地企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：該部分的土地用途為繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，或國(guó)有兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的等相關(guān)土地部分。
5、授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理
國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由國(guó)家土地管理局審批，并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)，被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書(shū)，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。 根據(jù)深圳市人民政府深府（2003）98號(hào)文件規(guī)定企業(yè)改制中非商品房性質(zhì)土地資產(chǎn)的處置方式有： nbsp; 1、補(bǔ)交地價(jià)轉(zhuǎn)為商品房
2、土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）
3、國(guó)有土地租賃
4、維持原土地使用性質(zhì)，按規(guī)定每年繳納土地使用費(fèi)或年地租
5、限期開(kāi)發(fā)
6、剝離到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司或上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位
7、收回土地
8、國(guó)家及省、市有關(guān)規(guī)定的其他方式 在深圳市的改制項(xiàng)目操作過(guò)程中，涉及國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)就是改制企業(yè)的土地資產(chǎn)確權(quán)的過(guò)程。相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)過(guò)程較為漫長(zhǎng)，因各個(gè)改制的國(guó)有企業(yè)例如時(shí)間長(zhǎng)久、歷史來(lái)源不清、資料缺乏、相關(guān)地價(jià)政策變動(dòng)等使得其土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在其改制初始階段不是很清晰，因此，在國(guó)有企業(yè)申請(qǐng)改制中涉及土地資產(chǎn)處置的，應(yīng)對(duì)企業(yè)所使用的土地資產(chǎn)進(jìn)行全面清理，加緊土地資產(chǎn)的確權(quán)。
但是經(jīng)對(duì)改制企業(yè)的土地資產(chǎn)全面確權(quán)后仍有部分產(chǎn)權(quán)不清的，其土地資產(chǎn)處置方案中的處置意見(jiàn)一般為剝離，其引起的相關(guān)債權(quán)、債務(wù)等關(guān)系，應(yīng)由相關(guān)部門(mén)例如資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司、上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位與改制企業(yè)協(xié)商處理，剝離到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位的房地產(chǎn)（商品房和非商品房）由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位根據(jù)國(guó)土部門(mén)出具的土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件申請(qǐng)確權(quán)。
三、深圳市國(guó)企改制土地資產(chǎn)的評(píng)估思路
深圳市國(guó)有企業(yè)改制涉及轉(zhuǎn)移到改制后企業(yè)的所有土地資產(chǎn)，應(yīng)由上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位與改制企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告的土地資產(chǎn)性質(zhì)必須與審批的土地資產(chǎn)處置方案相對(duì)應(yīng)，同時(shí)必須報(bào)市國(guó)土管理部門(mén)備案，由市國(guó)土管理部門(mén)出具備案意見(jiàn)。
在實(shí)際土地資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中涉及的問(wèn)題較多，土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的部分構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并評(píng)估。在評(píng)估其價(jià)值時(shí)一個(gè)準(zhǔn)則是必須嚴(yán)格按照國(guó)土管理部門(mén)針對(duì)改制企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案中的處置意見(jiàn)進(jìn)行評(píng)估，其他具體的評(píng)估方法簡(jiǎn)單列舉如下：
1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
由于深圳市的公告市場(chǎng)地價(jià)較為全面和完善，因此在運(yùn)用該方法須特別注意是評(píng)估基準(zhǔn)日中對(duì)應(yīng)的相關(guān)地價(jià)評(píng)估政策及相關(guān)的修正系數(shù)。
2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
假設(shè)開(kāi)發(fā)法中設(shè)定開(kāi)發(fā)后的價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值，各種建筑成本也為客觀、合理費(fèi)用，利潤(rùn)取該行業(yè)的社會(huì)平均水平等即可。
3、市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法應(yīng)特別注意以下兩點(diǎn)：
① 比較案例與評(píng)估對(duì)象價(jià)格內(nèi)涵要相一致，如有不同，須修正。
② 目前土地的利用現(xiàn)狀與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的差異，對(duì)土地利用的規(guī)劃條件，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚Ｆ髽I(yè)改制的土地資產(chǎn)評(píng)估必須考慮用地現(xiàn)狀。
4、成本逼近法
成本逼近法應(yīng)特別注意以下兩點(diǎn)：
① 土地取得費(fèi)用的確定。在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費(fèi)用的構(gòu)成以及征地標(biāo)準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項(xiàng)目不同有很大差別，因此，在評(píng)估時(shí)必須按評(píng)估對(duì)象所在的位置重新估算土地取得費(fèi)用的情況，而不能用征地原值，即估算估價(jià)期日的土地取得費(fèi)用。
② 土地增值收益的確定，該部分價(jià)值根據(jù)土地增值收益的來(lái)源為增值地租收益，歸國(guó)家所有，相當(dāng)于土地的使用權(quán)出讓金部分，深圳市的普通作法一般取土地取得費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)、利息的15％左右。
以上方法主要是指完全產(chǎn)權(quán)下商品房性質(zhì)的土地資產(chǎn)評(píng)估方法，針對(duì)深圳市不同的土地資產(chǎn)處置意見(jiàn)（例如維持原土地性質(zhì)）的評(píng)估方法探討如下：
根據(jù)原國(guó)有企業(yè)的土地使用來(lái)源大部分為行政劃撥，并在此次改制過(guò)程中為維持原土地性質(zhì)的土地資產(chǎn)處置方案，特對(duì)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估進(jìn)行探討。
深圳市的劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。根據(jù)筆者咨詢(xún)相關(guān)部門(mén)及有關(guān)人員的情況來(lái)看，其劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格－土地出讓金，評(píng)估可采用以下兩種方式進(jìn)行計(jì)算：
1、成本逼近法。在用成本逼近法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。由于土地增值收益相當(dāng)于出讓金部分。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
2、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格－土地出讓金
其中出讓土地使用權(quán)價(jià)格可按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》宗地評(píng)估地方法進(jìn)行測(cè)算。
參考文獻(xiàn)：
1、國(guó)土資源部文件國(guó)土資發(fā)（2001）44號(hào)文件
2、深圳市人民政府深府（2003）98號(hào)文件
3、南方網(wǎng)相關(guān)資料
